Com els préstecs CES utilitzen el DSCR per finançar propietats d'inversió

Per als inversors immobiliaris, un préstec de segona instància a termini tancat (CES) ofereix una manera única de finançar propietats que no siguin ocupades pel propietari sense dependre dels ingressos personals. Mitjançant l'ús del ràtio de cobertura del servei del deute (DSCR) per qualificar-se, aquests préstecs basats en la renda de la propietat se centren en el flux de caixa del lloguer, cosa que els fa ideals per ampliar carteres. Explorem com funcionen els préstecs CES per als préstecs basats en el flux de caixa i per què són revolucionaris.

Un préstec CES és una segona hipoteca a termini fix que no permet retirades addicionals, sovint utilitzada juntament amb un préstec principal per a préstecs que no siguin ocupats pel propietari. A diferència de les segones hipoteques tradicionals, que poden requerir una prova d'ingressos personals, un segon préstec tancat per a propietats d'inversió aprofita el DSCR per avaluar l'elegibilitat. El ràtio de cobertura del servei del deute mesura els ingressos anuals de lloguer d'una propietat en comparació amb les seves obligacions de deute, incloent-hi els pagaments de la primera i segona hipoteca (principal, interessos, impostos, assegurança i quotes de l'HOA). Un DSCR d'1,0 o superior indica que els ingressos de la propietat cobreixen els seus deutes, i els prestadors solen preferir 1,25 per als préstecs basats en el flux d'efectiu.

Aquest mètode sense verificació d'ingressos personals és un atractiu important. Els inversors no necessiten formularis W-2 ni declaracions d'impostos; en canvi, els prestadors avaluen el potencial de lloguer de la propietat, fent que els préstecs CES siguin accessibles per a aquells amb finances complexes. També estan disponibles per a estrangers, cosa que permet als inversors internacionals accedir al sector immobiliari dels EUA sense registres d'ingressos locals. Per exemple, un estranger podria obtenir un préstec CES per a una propietat de lloguer que generi 4.000 dòlars mensuals amb un DSCR d'1,3, evitant els obstacles dels ingressos personals.

Les estructures piggyback milloren la flexibilitat. Un segon préstec tancat pot cobrir els pagaments inicials o les reformes, juntament amb una primera hipoteca per reduir els costos inicials. Imagineu-vos un inversor que té com a objectiu una propietat de lloguer de 500.000 dòlars: una primera hipoteca cobreix el 75% (375.000 dòlars) i un préstec CES finança el 20% restant (100.000 dòlars), deixant només un 5% de diners en efectiu inicial. Això...Reservaliquiditat per a futures inversions.

Tanmateix, els préstecs CES basats en DSCR tenen advertències. Els tipus d'interès de les segones hipoteques sovint són més alts, i les ràtios combinades de préstec a valor (CLTV) poden arribar a un límit del 75-85%. Les vacants o els canvis del mercat també poden afectar els préstecs basats en ingressos per propietats, per la qual cosa els inversors han d'assegurar-se d'una forta demanda de lloguer. Malgrat aquests factors, els préstecs no ocupats per propietaris com els préstecs CES ofereixen oportunitats inigualables per al creixement de la cartera, especialment sense verificació d'ingressos personals i amb opcions disponibles per a ciutadans estrangers que impulsen l'accessibilitat.