Tàctiques avançades per utilitzar préstecs CES qualificats per DSCR per escalar inversions

Per a inversors immobiliaris experimentats, els préstecs de segon termini (CES) a termini tancat es qualificaven a través del ràtio de cobertura del servei del deute (DSCR) són una eina estratègica per escalar propietats que no són ocupades pels propietaris. Aquests préstecs basats en els ingressos de la propietat aprofiten el flux de caixa del lloguer, evitant els xecs d'ingressos personals per a préstecs basats en el flux de caixa. Anem a submergir-nos en tàctiques avançades per aprofitar els préstecs CES per al creixement de la cartera.

Un préstec CES és una segona hipoteca a termini fix adaptada a préstecs que no són ocupats per propietaris, amb qualificació basada en el DSCR. El Debt Service Coverage Ratio compara els ingressos per lloguer d'una propietat amb el seu deute, inclosos els pagaments de la primera i segona hipoteca. Un DSCR d'1,25 indica un flux de caixa fort, que qualifica els inversors per a segones hipoteques tancades sense verificació d'ingressos personals. Aquest enfocament de préstec basat en el flux de caixa permet als inversors centrar-se en el rendiment de la propietat, no en les finances personals.

Una tàctica és utilitzar estructures de piggyback ok per maximitzar l'apalancament. Combinar un préstec CES amb una primera hipoteca pot finançar fins a un 85% del valor d'una propietat, reduint els costos inicials. Per a un lloguer de 600.000 $, una primera hipoteca de 450.000 $ i un segon préstec tancat de 90.000 $ deixen només 60.000 $ inicials, alliberant capital per a més acords. Una altra estratègia és finançar reformes amb préstecs CES per augmentar els lloguers, elevant el DSCR per a finançament futur.

Les opcions disponibles per a estrangers obren les portes als inversors globals. Un estranger podria utilitzar un préstec CES per finançar una propietat multifamiliar als EUA amb un DSCR d'1,4, basant-se únicament en els ingressos per lloguer. Aquest model sense verificació d'ingressos personals simplifica la inversió transfronterera, ja que els prestadors prioritzen els préstecs basats en els ingressos de la propietat per sobre de la prova d'ingressos locals.

Els inversors avançats també poden utilitzar préstecs CES per a la refinançament amb pagament en efectiu. En aprofitar el capital propi d'un lloguer d'alt rendiment, un segon préstec tancat pot finançar noves compres sense perjudicar les primeres hipoteques a baix tipus d'interès. Per exemple, un préstec CES de 200.000 dòlars sobre una propietat estabilitzada podria finançar un segon lloguer, amplificant les carteres de préstecs no ocupades pels propietaris.

Els riscos inclouen tipus d'interès més alts dels préstecs CES i possibles baixades del DSCR a causa de les vacants, per la qual cosa els inversors haurien de centrar-se en mercats de lloguers elevats. Els prestadors també poden limitar els imports dels préstecs (per exemple, 500.000 dòlars) o el CLTV al 75%. Tot i així, amb flexibilitat de piggyback i accés disponible per a ciutadans estrangers, els préstecs de segon termini tancats qualificats per DSCR són una potència per escalar a través de préstecs basats en el flux d'efectiu.