Preguntes freqüents

Generalment és un bon moment per refinançar quan els tipus d'interès de la hipoteca són un 2% inferiors al tipus actual del préstec. Pot ser una opció viable fins i tot si la diferència del tipus d'interès és només de l'1% o menys. Qualsevol reducció pot reduir les quotes mensuals de la hipoteca. Exemple: el vostre pagament, sense impostos ni assegurances, seria d'uns 770 dòlars en un préstec de 100.000 dòlars al 8,5%; si el tipus es reduís al 7,5%, el vostre pagament seria de 700 dòlars, ara esteu estalviant 70 dòlars al mes. El vostre estalvi depèn dels vostres ingressos, pressupost, import del préstec i canvis en el tipus d'interès. El vostre prestador de confiança us pot ajudar a calcular les vostres opcions.

Un punt és un percentatge de l'import del préstec, o 1 punt = 1% del préstec, de manera que un punt en un préstec de 100.000 $ són 1.000 $. Els punts són costos que s'han de pagar a un prestador per obtenir finançament hipotecari en termes específics. Els punts de descompte són comissions que s'utilitzen per reduir el tipus d'interès d'un préstec hipotecari pagant part d'aquests interessos per avançat. Els prestadors poden referir-se als costos en termes de punts bàsics en centèsimes de per cent, 100 punts bàsics = 1 punt o 1% de l'import del préstec.

Sí, si teniu previst quedar-vos a la propietat durant almenys uns quants anys. Pagar punts de descompte per reduir el tipus d'interès del préstec és una bona manera de reduir el pagament mensual obligatori del préstec i, possiblement, augmentar l'import del préstec que us podeu permetre demanar prestat. Tanmateix, si teniu previst quedar-vos a la propietat només un any o dos, és possible que els vostres estalvis mensuals no siguin suficients per recuperar el cost dels punts de descompte que vau pagar per avançat.

El tipus d'interès anual percentual (TAE) és un tipus d'interès que reflecteix el cost d'una hipoteca com a tipus anual. És probable que aquest tipus sigui superior al tipus d'interès indicat o al tipus anunciat de la hipoteca, ja que té en compte els punts i altres costos de crèdit. La TAE permet als compradors d'habitatges comparar diferents tipus d'hipoteques en funció del cost anual de cada préstec. La TAE està dissenyada per mesurar el "cost real d'un préstec". Crea una igualtat de condicions per als prestadors. Impedeix que els prestadors anunciïn un tipus d'interès baix i amaguin comissions.
La TAE no afecta els teus pagaments mensuals. Els teus pagaments mensuals depenen estrictament del tipus d'interès i de la durada del préstec.
Com que els càlculs de la TAE es veuen afectats per les diverses comissions que cobren els prestadors, un préstec amb una TAE més baixa no és necessàriament un millor tipus d'interès. La millor manera de comparar préstecs és demanar als prestadors que us proporcionin una estimació de bona fe dels seus costos en el mateix tipus de programa (per exemple, fix a 30 anys) al mateix tipus d'interès. Aleshores podeu eliminar les comissions que són independents del préstec, com ara l'assegurança de la llar, les comissions de títol, les comissions de dipòsit en garantia, els honoraris d'advocats, etc. Ara sumeu totes les comissions del préstec. El prestador que té comissions de préstec més baixes té un préstec més barat que el prestador amb comissions de préstec més altes.
Les comissions següents generalment s'inclouen en la TAE:
Punts: tant punts de descompte com punts d'origen
Interessos pagats per avançat. Els interessos pagats des de la data de tancament del préstec fins a final de mes.
Comissió de tramitació del préstec
Comissió de subscripció
Tarifa de preparació de documents
Assegurança hipotecària privada
Comissió de dipòsit en garantia
Les comissions següents normalment no estan incloses en la TAE:
Taxa de títol o resum
Honoraris d'advocat del prestatari
Tarifes d'inspecció d'habitatges
Quota d'enregistrament
Impostos de transferència
Informe de crèdit
Quota d'avaluació

Els tipus d'interès de les hipoteques poden canviar des del dia que sol·liciteu un préstec fins al dia que tanqueu la transacció. Si els tipus d'interès augmenten bruscament durant el procés de sol·licitud, pot augmentar el pagament de la hipoteca del prestatari inesperadament. Per tant, un prestador pot permetre que el prestatari "bloquegi" el tipus d'interès del préstec garantint aquest tipus durant un període de temps especificat, sovint de 30 a 60 dies, de vegades mitjançant un pagament.

A continuació trobareu una llista dels documents que calen quan sol·liciteu una hipoteca. Tanmateix, cada situació és única i és possible que se us demani que proporcioneu documentació addicional. Per tant, si us demanen més informació, coopereu i proporcioneu la informació sol·licitada el més aviat possible. Això ajudarà a accelerar el procés de sol·licitud.
La teva propietat
Còpia del contracte de compravenda signat que inclogui tots els annexos
Comprovació del dipòsit que vau fer a l'habitatge
Noms, adreces i números de telèfon de tots els agents immobiliaris, constructors, agents d'assegurances i advocats implicats
Còpia del full de propietat i descripció legal si n'hi ha (si la propietat és un condomini, si us plau, proporcioneu la declaració de condomini, els estatuts i el pressupost més recent)
Els vostres ingressos
Còpies dels rebuts de nòmina del darrer període de 30 dies i de l'any fins a la data
Còpies dels vostres formularis W-2 dels darrers dos anys
Noms i adreces de tots els empresaris dels darrers dos anys
Carta explicant qualsevol interrupció laboral dels darrers 2 anys
Visat de treball o targeta verda (còpia per davant i per darrere)
Si treballeu per compte propi o rebeu comissions o bonificacions, interessos/dividends o ingressos per lloguer:
Proporcioneu les declaracions d'impostos completes dels darrers dos anys MÉS el compte de pèrdues i guanys de l'any fins a la data (si us plau, proporcioneu la declaració d'impostos completa, inclosos els annexos i els extractes adjunts. Si heu sol·licitat una pròrroga, si us plau, proporcioneu una còpia de la pròrroga).
Formularis K-1 per a totes les societats i corporacions S dels darrers dos anys (reviseu la vostra declaració. La majoria dels formularis K-1 no estan adjunts al formulari 1040).
Declaracions d'impostos sobre la renda de societats (1120) i/o societats federals de societats (1065) emplenades i signades, incloent-hi tots els annexos, declaracions i addendes dels darrers dos anys. (Només és obligatori si la vostra participació en la propietat és del 25% o superior.)
Si utilitzaràs la pensió alimentària o la manutenció infantil per qualificar-te:
Proporcioneu una sentència/ordre judicial de divorci que indiqui l'import, així com un justificant de recepció dels fons de l'any passat.
Si rebeu ingressos de la Seguretat Social, prestacions per discapacitat o prestacions del Departament d'Afers Veterans:
Proporcionar una carta de premi de l'agència o organització
Font de fons i pagament inicial
Venda del vostre habitatge actual: proporcioneu una còpia del contracte de compravenda signat del vostre habitatge actual i un extracte o contracte de venda si no s'ha venut (al tancament, també heu de proporcionar un acord/extracte de tancament)
Comptes d'estalvi, comptes corrents o fons del mercat monetari: proporcioneu còpies dels extractes bancaris dels darrers 3 mesos
Accions i bons: proporcioneu còpies del vostre extracte del corredor o còpies dels certificats.
Regals: si part dels vostres diners per tancar, proporcioneu una declaració jurada de donació i un comprovant de recepció dels fons.
Segons la informació que apareix a la vostra sol·licitud i/o al vostre informe de crèdit, és possible que se us demani que presenteu documentació addicional.
Deute o obligacions
Prepareu una llista de tots els noms, adreces, números de compte, saldos i pagaments mensuals de tots els deutes actuals amb còpies dels tres últims extractes mensuals.
Incloeu tots els noms, adreces, números de compte, saldos i pagaments mensuals dels titulars d'hipoteques i/o propietaris dels darrers dos anys.
Si pagueu una pensió alimentària o manutenció infantil, incloeu un acord matrimonial/ordre judicial que indiqui els termes de l'obligació.
Xec per cobrir la(es) taxa(es) de sol·licitud.

La puntuació creditícia és un sistema que els creditors utilitzen per determinar si us donen crèdit. La informació sobre vosaltres i les vostres experiències creditícies, com ara el vostre historial de pagament de factures, el nombre i el tipus de comptes que teniu, els pagaments endarrerits, les accions de cobrament, el deute pendent i l'antiguitat dels vostres comptes, es recopila de la vostra sol·licitud de crèdit i del vostre informe de crèdit. Mitjançant un programa estadístic, els creditors comparen aquesta informació amb el rendiment creditici dels consumidors amb perfils similars. Un sistema de puntuació creditícia atorga punts per cada factor que ajuda a predir qui té més probabilitats de pagar un deute. Un nombre total de punts (una puntuació creditícia) ajuda a predir la vostra solvència, és a dir, la probabilitat que pagueu un préstec i feu els pagaments quan venci.

Les puntuacions de crèdit més utilitzades són les puntuacions FICO, que van ser desenvolupades per Fair Isaac Company, Inc. La vostra puntuació oscil·larà entre 350 (risc alt) i 850 (risc baix).

Com que el vostre informe de crèdit és una part important de molts sistemes de puntuació creditícia, és molt important assegurar-vos que sigui precís abans de presentar una sol·licitud de crèdit. Per obtenir còpies del vostre informe, poseu-vos en contacte amb les tres principals agències d'informació creditícia:

Equifax: (800) 685-1111
Experian (anteriorment TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
TransUnion: (800) 916-8800
Aquestes agències us poden cobrar fins a 9,00 dòlars pel vostre informe de crèdit.

Tens dret a rebre un informe de crèdit gratuït cada 12 mesos de cadascuna de les empreses d'informes de crèdit al consumidor del país: Equifax, Experian i TransUnion. Aquest informe de crèdit gratuït pot no contenir la teva puntuació de crèdit i es pot sol·licitar a través del lloc web següent: https://www.annualcreditreport.com

Els models de puntuació creditícia són complexos i sovint varien entre els creditors i per a diferents tipus de crèdit. Si un factor canvia, la vostra puntuació pot canviar, però la millora generalment depèn de com aquest factor es relaciona amb altres factors considerats pel model. Només el creditor pot explicar què podria millorar la vostra puntuació segons el model concret utilitzat per avaluar la vostra sol·licitud de crèdit.
No obstant això, els models de puntuació generalment avaluen els següents tipus d'informació del vostre informe de crèdit

L'historial de pagaments sol ser un factor important. És probable que la teva puntuació es vegi afectada negativament si has pagat factures amb retard, has tingut un compte derivat a cobraments o has declarat fallida, si aquest historial es reflecteix al teu informe de crèdit.

Molts models de puntuació avaluen la quantitat de deute que tens en comparació amb els teus límits de crèdit. Si la quantitat que deus és propera al teu límit de crèdit, és probable que això tingui un efecte negatiu en la teva puntuació.

Generalment, els models tenen en compte la durada del vostre historial creditici. Un historial creditici insuficient pot afectar la vostra puntuació, però això es pot compensar per altres factors, com ara pagaments puntuals i saldos baixos.

Molts models de puntuació consideren si heu sol·licitat crèdit recentment mirant les "consultes" del vostre informe de crèdit quan sol·liciteu el crèdit. Si heu sol·licitat massa comptes nous recentment, això pot afectar negativament la vostra puntuació. Tanmateix, no totes les consultes es compten. Les consultes dels creditors que controlen el vostre compte o que consulten informes de crèdit per fer ofertes de crèdit "preseleccionades".

Tot i que generalment és bo tenir comptes de crèdit establerts, massa comptes de targetes de crèdit poden tenir un efecte negatiu en la vostra puntuació. A més, molts models tenen en compte el tipus de comptes de crèdit que teniu. Per exemple, segons alguns models de puntuació, els préstecs de les companyies financeres poden afectar negativament la vostra puntuació creditícia.
Els models de puntuació poden basar-se en més informació que només el vostre informe de crèdit. Per exemple, el model també pot tenir en compte informació de la vostra sol·licitud de crèdit: la vostra feina o ocupació, la durada de l'ocupació o si sou propietari d'un habitatge.
Per millorar la teva puntuació creditícia amb la majoria de models, concentra't en pagar les factures a temps, liquidar els saldos pendents i no contractar nous deutes. És probable que triguis una mica a millorar la teva puntuació significativament.

Una taxació és una estimació del valor just de mercat d'una propietat. És un document que generalment requereix (segons el programa de préstecs) un prestador abans de l'aprovació del préstec per garantir que l'import de la hipoteca no superi el valor de la propietat. La taxació la realitza un "taxador", normalment un professional amb llicència estatal que està format per emetre opinions expertes sobre els valors de les propietats, la seva ubicació, els serveis i les condicions físiques.

En una hipoteca convencional, quan el pagament inicial és inferior al 20% del preu de compra de la hipoteca de l'habitatge, els prestadors solen exigir que contracteu una assegurança hipotecària privada (PMI) per protegir-los en cas que incompleu el pagament de la hipoteca. De vegades, és possible que hàgiu de pagar fins a 1 any de primes de PMI al tancament, cosa que pot costar diversos centenars de dòlars. La millor manera d'evitar aquesta despesa addicional és fer un pagament inicial del 20% o preguntar sobre altres opcions de programes de préstecs.

La propietat es transfereix oficialment del venedor a vostè en el moment del "tancament" o del "finançament".

En el moment del tancament, la propietat de la propietat es transfereix oficialment del venedor a vostè. Això pot involucrar-vos a vostè, el venedor, agents immobiliaris, el seu advocat, l'advocat del prestador, representants de l'empresa de títols o de dipòsit en garantia, empleats, secretàries i altre personal. Podeu tenir un advocat que us representi si no podeu assistir a la reunió de tancament, és a dir, si sou fora de l'estat. El tancament pot trigar des d'1 hora fins a diverses, depenent de les clàusules de contingència de l'oferta de compra o de qualsevol compte de dipòsit en garantia que s'hagi d'establir.

La majoria de la documentació necessària per al tancament o la liquidació la fan advocats i professionals immobiliaris. És possible que participeu o no en algunes de les activitats de tancament; depèn de amb qui treballeu.

Abans del tancament, hauríeu de fer una inspecció final o "revisió" per assegurar-vos que s'han realitzat les reparacions sol·licitades i que hi hagi els elements que s'ha acordat que romanguin a la casa, com ara cortines, llums, etc.

A la majoria d'estats, la liquidació la completa una empresa de títols o de dipòsit en garantia, a la qual vostè envia tots els materials i la informació, a més dels xecs de caixa corresponents perquè l'empresa pugui fer el desemborsament necessari. El seu representant lliurarà el xec al venedor i després li donarà les claus.

Introducció
Aquest tema conté informació sobre préstecs hipotecaris de preu més elevat, com ara:
· Definició de l'HPML
· Requisits per a un préstec HPML

Definició de l'HPML
En general, un préstec hipotecari de preu més alt és aquell amb un tipus d'interès percentual anual, o TAE, superior a un tipus de referència anomenat tipus d'interès mitjà preferencial.

El tipus d'interès mitjà (APOR) és un percentatge anual que es basa en els tipus d'interès mitjans, les comissions i altres condicions de les hipoteques ofertes a prestataris altament qualificats.

La teva hipoteca es considerarà un préstec hipotecari de preu més alt si la TAE és un cert percentatge superior a la TAO, depenent del tipus de préstec que tinguis:
· Hipoteques de primer rang: la TAE és 1,5 punts percentuals o més superior a la TAE.
· Préstec Jumbo: La TAE és 2,5 punts percentuals o més superior a la TAE
· Hipoteques amb gravamen subordinat (2n gravamen): La TAE d'aquesta hipoteca és 3,5 punts percentuals o més superior a la TAE.

Requisits per a un préstec HPML
Una hipoteca amb un preu més alt serà més cara que una hipoteca amb terminis mitjans. Per tant, el vostre prestador haurà de prendre mesures addicionals per assegurar-se que podeu retornar el préstec i que no incompleu els pagaments. És possible que el vostre prestador hagi de:
·Obtenir una taxació interior completa d'un taxador amb llicència o certificat
·Proporcionar una segona taxació de la vostra casa gratuïtament, si es tracta d'una casa "invertida"
·En molts casos, mantingueu un compte de garantia durant almenys cinc anys

Introducció
Aquest tema conté informació sobre la regla ATR i la hipoteca qualificada, incloent-hi:
· Què és la regla ATR?
· Tipus de préstecs exempts de la hipoteca qualificada

Què és la regla ATR?

La regla de la capacitat de retornar és la determinació raonable i de bona fe que la majoria dels prestadors hipotecaris han de fer que sou capaç de retornar el préstec.

Segons la norma, els prestadors generalment han d'esbrinar, considerar i documentar els ingressos, els actius, l'ocupació, l'historial creditici i les despeses mensuals d'un prestatari. Els prestadors no poden utilitzar simplement un tipus d'interès introductori o "d'anticipació" per esbrinar si un prestatari pot retornar un préstec. Per exemple, si una hipoteca té un tipus d'interès baix que puja en els anys posteriors, el prestador ha de fer un esforç raonable per esbrinar si el prestatari també pot pagar el tipus d'interès més alt.
Una manera com un prestador pot seguir la regla de capacitat de reemborsament és fent una "hipoteca qualificada".

Tipus de préstecs exempts de la hipoteca qualificada
· Un període de "només interessos", en què només pagueu els interessos sense pagar el principal, que és la quantitat de diners que heu demanat prestat.
· «Amortització negativa», que pot permetre que el principal del préstec augmenti amb el temps, tot i que esteu fent pagaments.
· "Pagaments amb saldo global", que són pagaments més grans del que és habitual al final del termini del préstec. El termini del préstec és el període de temps durant el qual s'ha de retornar el préstec. Tingueu en compte que els pagaments amb saldo global estan permesos sota certes condicions per als préstecs concedits per petits prestadors.
· Terminis de préstecs superiors a 30 anys.

Les fiances de fidelitat estan dissenyades per protegir els seus assegurats de qualsevol pèrdua que es produeixi com a resultat d'accions nocives o enganyoses per part de parts específicament indicades. En la majoria dels casos, les fiances de fidelitat s'utilitzen per protegir les empreses de les accions d'empleats deshonestos.
Tot i que s'anomenen bons, els bons de fidelitat són en realitat un tipus de pòlissa d'assegurança per a empreses/empresaris, que els assegura contra les pèrdues derivades d'empleats (o clients) que causen danys intencionadament a l'empresa. Cobreixen qualsevol acció que beneficiï indegudament un empleat financerament o que perjudiqui intencionadament l'empresa financerament. Els bons de fidelitat no es poden negociar i no acumulen interessos com els bons normals.
 
Resum
Les fiances de fidelitat protegeixen els seus assegurats d'actes maliciosos i perjudicials comesos per empleats o clients.
Hi ha dos tipus de fiances de fidelitat: les fiances de primera part (que protegeixen les empreses d'actes nocius per part d'empleats o clients) i les fiances de tercers (que protegeixen les empreses dels actes nocius dels treballadors contractats).
Els bons són útils perquè formen part de l'estratègia de gestió de riscos d'una empresa, cobrint l'empresa contra actes que afectarien negativament els seus actius.

Les fiances cobreixen moltes de les mateixes coses que cobreixen les pòlisses d'assegurança de delictes bàsiques, com ara robatoris i furts, però també cobreixen coses que aquestes pòlisses podrien no cobrir. Això inclou coses com el frau, la falsificació, la malversació i molts altres delictes de "coll blanc" que poden cometre els empleats d'institucions financeres i grans empreses.

Un préstec amb garantia hipotecària, també conegut com a préstec amb garantia hipotecària, préstec a terminis amb garantia hipotecària o segona hipoteca, és un tipus de deute del consumidor. Els préstecs amb garantia hipotecària permeten als propietaris demanar préstecs contra el valor de la seva llar. L'import del préstec es basa en la diferència entre el valor de mercat actual de la casa i el saldo de la hipoteca del propietari. Els préstecs amb garantia hipotecària solen ser a tipus d'interès fix, mentre que l'alternativa típica, les línies de crèdit amb garantia hipotecària (HELOC), generalment tenen tipus d'interès variables.

PUNTS CLAU:
Un préstec amb garantia hipotecària, també conegut com a "préstec a terminis amb garantia hipotecària" o "segona hipoteca", és un tipus de deute del consumidor.
Els préstecs amb garantia hipotecària permeten als propietaris obtenir préstecs amb garantia hipotecària contra el valor net de la seva residència.
Els imports dels préstecs amb garantia hipotecària es basen en la diferència entre el valor actual de mercat d'un habitatge i el saldo de la hipoteca pendent.
Els préstecs amb garantia hipotecària es presenten en dues varietats: préstecs a tipus fix i línies de crèdit amb garantia hipotecària (HELOC).
Els préstecs amb garantia hipotecària a tipus fix proporcionen una suma global, mentre que els HELOC ofereixen als prestataris línies de crèdit rotatives.

En una transacció de finançament endarrerit, podeu retirar diners en efectiu d'una propietat immediatament per cobrir el preu de compra i les despeses de tancament d'una propietat que havíeu comprat anteriorment amb efectiu. Això us permet tenir l'avantatge de ser un comprador en efectiu i donar als venedors l'oportunitat de saber que la transacció es tancarà, alhora que us dóna la possibilitat d'obtenir una hipoteca poc després per evitar tenir tots els vostres estalvis immobilitzats a casa vostra.

Podeu pensar en el finançament ajornat com una manera de donar-vos l'avantatge de negociació que comporta pagar la casa en efectiu, alhora que us doneu la flexibilitat financera a llarg termini que us ofereix fer pagaments mensuals d'una hipoteca en lloc de fer-vos "pobres de casa".

Els comptes de garantia hipotecària són aquells comptes que els prestadors configuren per cobrar diners "per avançat" quan contracteu una hipoteca per cobrir despeses futures com ara impostos sobre la propietat i assegurances. Als prestadors els agrada establir aquests comptes de garantia hipotecària, ja que estan segurs que els impostos sobre la propietat i les assegurances es pagaran a temps, ja que ells conservaran els diners i pagaran aquestes despeses per vosaltres.

El valor del lloguer és fonamental per comprar una propietat d'inversió. Com podem determinar el valor del lloguer, doncs? Els següents llocs web us poden ajudar.
No cal iniciar sessió, gratuït.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Els dos llocs web anteriors són els més utilitzats. Tenen l'inventari més gran, el trànsit més gran i ofereixen serveis que porten el propietari des del màrqueting fins al cobrament del lloguer.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Lloc web oficial de l'OFICINA DE DESENVOLUPAMENT DE POLÍTIQUES I RECERCA.

Aquests tres llocs web anteriors haurien de ser suficients per conèixer el preu estimat del lloguer de mercat.
Tanmateix, això només és per a la vostra referència; si els ingressos per lloguer s'utilitzaran com a ingressos qualificats, és possible que encara sigui necessari l'informe d'avaluació o el contracte d'arrendament.

Els préstecs convencionals tenen requisits restringits de ràtio DTI/Reserves/LTV/Situació creditícia. En general, la majoria dels prestataris poden optar a un préstec convencional amb ingressos i puntuació creditícia més alts. Mentre que per a alguns prestataris, els seus ingressos són més baixos o tenen diversos tipus d'ingressos, cosa que resulta en males declaracions d'impostos, és possible que els préstecs Fannie Mae no acceptin aquest tipus de préstecs hipotecaris.
En aquests casos, podeu intentar trobar algun prestador hipotecari que ofereixi productes que no siguin QM. AAA Lendings ara ofereix extractes bancaris, Platinum Jumbo, flux de caixa per a inversors (no cal informació laboral, no cal DTI), esgotament d'actius i programes per a estrangers. Tothom pot trobar un producte adequat amb un tipus d'interès baix i el millor preu.
Aquí teniu alguns exemples d'escenaris d'agraïment recents:
Inversors immobiliaris amb múltiples propietats, inclosos pisos no garantits. ---- Flux de caixa de l'inversor
Prestatari autònom amb un historial creditici excel·lent, els ingressos del qual que figuren a la declaració de la renda no li permeten adquirir una casa de luxe que es pot permetre. ----Només extracte bancari
Situació de repercussió en què un prestatari només feia dos anys que havia estat sotmès a una execució hipotecària. ---- Platinum Jumbo
Un prestatari va vendre el seu negoci multimilionari i després va trobar la casa dels seus somnis, però no tenia cap font d'ingressos per documentar. ----- Esgotament d'actius