El LIBOR, una vegada el nombre més important dels mercats financers, desapareixerà de la història després del juny del 2023 i ja no s'utilitzarà per fixar el preu dels préstecs.

A partir del 2022, els préstecs de tipus ajustable de molts prestadors hipotecaris estan vinculats a un índex: el SOFR.

Com afecta el SOFR als tipus de préstec variable?Per què s'ha d'utilitzar el SOFR en lloc del LIBOR?

En aquest article explicarem què és exactament el SOFR i quines són les principals àrees de preocupació a l'hora de calcular els tipus d'interès ajustables.

 

Préstecs hipotecaris de tipus ajustable (ARM)

Tenint en compte els alts tipus d'interès actuals, moltes persones opten per préstecs de tipus ajustable, també coneguts com ARM (Hipoteques de tipus ajustable).

El terme "ajustable" significa que el tipus d'interès canvia al llarg dels anys de l'amortització del préstec: s'acorda un tipus d'interès fix per als primers anys, mentre que el tipus d'interès per als anys restants es reajusta a intervals regulars (normalment cada sis mesos). o un any).

Per exemple, un 5/1 ARM significa que la taxa d'interès es fixa durant els primers 5 anys de devolució i canvia cada any a partir d'aleshores.

Durant la fase flotant, però, l'ajust del tipus d'interès també està limitat (caps), per exemple, 5/1 ARM sol seguir el nombre de tres dígits 2/1/5.

·El 2 fa referència al límit inicial per a l'ajust d'interessos (top d'ajust inicial).Si el vostre tipus d'interès inicial durant els primers 5 anys és del 6%, el límit del sisè any no pot superar el 6% + 2% = 8%.

·L'1 fa referència al límit per a cada ajust de tipus d'interès excepte el primer (tope per a ajustos posteriors), és a dir, un màxim de l'1% per cada ajust de tipus d'interès a partir de l'any 7.

·El 5 fa referència al límit superior d'ajustaments de tipus d'interès durant tota la vigència del préstec (tope d'ajust de vida), és a dir, el tipus d'interès no pot superar el 6% + 5% = 11% durant 30 anys.

Com que els càlculs d'ARM són complicats, els prestataris que no estan familiaritzats amb els ARM solen caure en un forat!Per tant, és molt important que els prestataris entenguin com calcular el tipus d'interès variable.

 

Quines són les principals àrees de preocupació del SOFR a l'hora de calcular la taxa flotant?

Per a un ARM 5/1, el tipus d'interès fix durant els primers 5 anys s'anomena taxa d'inici, i el tipus d'interès a partir del 6è any és el tipus d'interès totalment indexat, que es calcula per índex + marge, on el marge és fix i l'índex és generalment el SOFR mitjà de 30 dies.

Amb un marge del 3% i un SOFR mitjà a 30 dies actual és del 4,06%, el tipus d'interès el 6è any seria del 7,06%.

Què és exactament aquest índex SOFR?Comencem per com es produeixen els préstecs de tipus ajustable.

A Londres dels anys 60, quan la inflació s'estava disparant, cap banc estava disposat a concedir préstecs a llarg termini a tipus fix perquè es trobaven enmig de l'augment de la inflació i hi havia un risc significatiu a l'alça dels tipus d'interès.

Per resoldre aquest problema, els bancs van crear préstecs de tipus ajustable (ARM).

En cada data de restabliment, els membres individuals del sindicat agreguen els seus respectius costos d'endeutament com a referència per al tipus de restabliment, ajustant el tipus d'interès cobrat per reflectir el cost dels fons.

I la referència per a aquesta taxa de restabliment és LIBOR (Taxa d'oferta interbancària de Londres), de la qual escolteu sovint, l'índex al qual s'ha fet referència repetidament en el passat en calcular els tipus d'interès ajustables.

Fins al 2008, durant la crisi financera, alguns bancs es van mostrar reticents a cotitzar tipus de préstec més alts per cobrir la seva pròpia crisi de finançament.

Això va exposar les principals debilitats del LIBOR: el LIBOR va ser àmpliament criticat per no tenir una base real de transacció i ser fàcilment manipulable.Des d'aleshores, la demanda de préstecs entre bancs ha caigut bruscament.

En resposta al risc de desaparició del LIBOR, la Reserva Federal va crear el 2014 el Comitè de tipus de referència alternatius (ARRC) per trobar un nou tipus de referència per substituir el LIBOR.

Després de tres anys de treball, l'ARRC va seleccionar oficialment la taxa de finançament nocturn garantit (SOFR) com a taxa de substitució el juny de 2017.

Com que el SOFR es basa en la taxa a un dia del mercat de repo amb garantia del Tresor, gairebé no hi ha risc de crèdit;i es calcula utilitzant el preu de la transacció, dificultant la manipulació;a més, el SOFR és el tipus més negociat al mercat monetari, que pot reflectir millor el nivell de tipus d'interès en el mercat de finançament.

Per tant, a partir del 2022, el SOFR s'utilitzarà com a estàndard per fixar el preu de la majoria dels préstecs a tipus variable.

 

Quins són els avantatges d'un préstec hipotecari de tipus ajustable?

La Reserva Federal es troba actualment en un cicle d'alça de tipus i els tipus hipotecaris fixos a 30 anys es troben a nivells alts.

Tanmateix, si la inflació disminueix significativament, la Reserva Federal entrarà en un cicle de reducció de tipus d'interès i els tipus hipotecaris tornaran a nivells normals.

Si els tipus d'interès del mercat disminueixen en el futur, els prestataris poden reduir eficaçment els costos d'amortització i beneficiar-se de tipus d'interès més baixos sense haver de refinançar escollint un préstec de tipus ajustable.

A més, els préstecs de tipus ajustable també solen tenir tipus d'interès més baixos durant el període de compromís que altres préstecs a termini fix i pagaments mensuals inicials relativament més baixos.

Per tant, en la situació actual, un préstec a tipus variable seria una bona opció.