El LIBOR, que abans era el número més important dels mercats financers, desapareixerà de la història després del juny del 2023 i ja no s'utilitzarà per fixar el preu dels préstecs.

A partir del 2022, molts préstecs a tipus d'interès ajustable de les entitats hipotecàries estan vinculats a un índex: el SOFR.

Com afecta el SOFR als tipus d'interès variables dels préstecs? Per què s'hauria d'utilitzar el SOFR en lloc del LIBOR?

En aquest article explicarem què és exactament el SOFR i quines són les principals àrees de preocupació a l'hora de calcular els tipus d'interès ajustables.

 

Préstecs hipotecaris a tipus variable (ARM)

Atesos els elevats tipus d'interès actuals, molta gent opta per préstecs a tipus variable, també coneguts com a ARM (Hipoteques a Tipus Variable).

El terme «ajustable» significa que el tipus d'interès canvia al llarg dels anys de reemborsament del préstec: s'acorda un tipus d'interès fix per als primers anys, mentre que el tipus d'interès per als anys restants es reajusta a intervals regulars (normalment cada sis mesos o un any).

Per exemple, un ARM 5/1 significa que el tipus d'interès és fix durant els primers 5 anys de reemborsament i canvia cada any a partir de llavors.

Durant la fase de flotació, però, l'ajust del tipus d'interès també té un límit (límits), per exemple, 5/1 ARM sol anar seguit del número de tres dígits 2/1/5.

·El 2 fa referència al límit inicial per a l'ajust d'interessos (límit d'ajust inicial). Si el tipus d'interès inicial durant els primers 5 anys és del 6%, el límit del sisè any no pot superar el 6% + 2% = 8%.

·L'1 fa referència al límit per a cada ajust del tipus d'interès excepte el primer (límit per a ajustos posteriors), és a dir, un màxim de l'1% per a cada ajust del tipus d'interès a partir de l'any 7.

·El 5 fa referència al límit superior per als ajustos del tipus d'interès durant tota la durada del préstec (límit d'ajust de per vida), és a dir, el tipus d'interès no pot superar el 6% + 5% = 11% durant 30 anys.

Com que els càlculs de l'ARM són complicats, els prestataris que no estan familiaritzats amb els ARM sovint tendeixen a caure en un forat! Per tant, és molt important que els prestataris entenguin com calcular el tipus d'interès variable.

 

Quines són les principals àrees de preocupació del SOFR a l'hora de calcular el tipus d'interès variable?

Per a un ARM 5/1, el tipus d'interès fix durant els primers 5 anys s'anomena tipus inicial, i el tipus d'interès que comença el 6è any és el tipus d'interès totalment indexat, que es calcula mitjançant índex + marge, on el marge és fix i l'índex és generalment el SOFR mitjà de 30 dies.

Amb un marge del 3% i un SOFR mitjà actual de 30 dies del 4,06%, el tipus d'interès al sisè any seria del 7,06%.

Què és exactament aquest índex SOFR? Comencem amb com sorgeixen els préstecs a tipus d'interès ajustable.

A Londres, als anys seixanta, quan la inflació es disparava, cap banc estava disposat a concedir préstecs a llarg termini a tipus d'interès fixos perquè es trobaven enmig d'una inflació creixent i hi havia un risc significatiu a l'alça dels tipus d'interès.

Per solucionar aquest problema, els bancs van crear préstecs a tipus d'interès ajustable (ARM).

En cada data de reajustament, els membres individuals del sindicat sumen els seus respectius costos d'endeutament com a referència per al tipus de reajustament, ajustant el tipus d'interès cobrat per reflectir el cost dels fons.

I la referència per a aquest tipus d'interès ajustable és el LIBOR (London Interbank Offered Rate), del qual se sent a parlar sovint, l'índex que s'ha fet referència repetidament en el passat a l'hora de calcular els tipus d'interès ajustables.

Fins al 2008, durant la crisi financera, alguns bancs eren reticents a oferir tipus d'interès més alts per encobrir la seva pròpia crisi de finançament.

Això va posar de manifest les principals debilitats del LIBOR: el LIBOR va ser àmpliament criticat per no tenir una base real per a transaccions i ser fàcilment manipulable. Des de llavors, la demanda de préstecs entre bancs ha caigut dràsticament.

En resposta al risc de desaparició del LIBOR, la Reserva Federal va formar el Comitè de Tipus de Referència Alternatius (ARRC) el 2014 per trobar un nou tipus de referència que substituís el LIBOR.

Després de tres anys de treball, l'ARRC va seleccionar oficialment el tipus d'interès de finançament garantit a un dia (SOFR) com a tipus d'interès de reemplaçament el juny de 2017.

Com que el SOFR es basa en el tipus d'interès nocturn del mercat de repo amb el suport del Tresor, gairebé no hi ha risc de crèdit; i es calcula utilitzant el preu de la transacció, cosa que dificulta la manipulació; a més, el SOFR és el tipus més negociat al mercat monetari, que pot reflectir millor el nivell dels tipus d'interès del mercat de finançament.

Per tant, a partir del 2022, el SOFR s'utilitzarà com a estàndard per fixar el preu de la majoria dels préstecs a tipus variable.

 

Quins són els avantatges d'una hipoteca a tipus variable?

La Reserva Federal es troba actualment en un cicle de pujada de tipus d'interès i els tipus d'interès hipotecaris fixos a 30 anys es troben en nivells alts.

No obstant això, si la inflació disminueix significativament, la Reserva Federal entrarà en un cicle de reducció dels tipus d'interès i els tipus hipotecaris tornaran a nivells normals.

Si els tipus d'interès del mercat baixen en el futur, els prestataris poden reduir eficaçment els costos de reemborsament i beneficiar-se de tipus d'interès més baixos sense haver de refinançar si trien un préstec a tipus variable.

A més, els préstecs a tipus d'interès ajustable també solen tenir tipus d'interès més baixos durant el període de compromís que altres préstecs a termini fix i pagaments mensuals inicials relativament més baixos.

Així doncs, en la situació actual, un préstec a tipus variable seria una bona opció.